" La Préfecture me refuse toute indemnisation car aucune
indemnité d'occupation à la charge des occupants: quid
de l'obligation de réparation intégrale du préjudice
subi par le propriétaire qui est maintenu hors de ses murs par
le refus de la RFP ?"
C'est au propriétaire d'établir qu'il subit un préjudice
actuel, direct et certain.
Si la Préfecture refuse d'indemniser au motif qu'"aucune indemnité
d'occupation n'est à la charge des occupants" (selon vos termes),
deux possibilités sont à envisager :
- soit que la valeur locative du local occupé est nulle (dans le
cas d'un logement insalubre par exemple) et dans ce cas, pas de solution
miracle : le juge administratif jugerait certainement que si la valeur
locative est nulle, on ne peut espérer de ce local un quelconque
revenu; il accorderait néanmoins des dommages intérêts
en raison du refus de concours.
- soit que le juge de l'expulsion n'a pas condamné les occupants
à verser une indemnité d'occupation, et dans ce cas, si
la valeur locative du local occupé n'est pas nulle, il faut saisir
à nouveau le juge pour lui demander de condamner les occupants
à payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération
des lieux.
" Je loue ma maison avec un bail de 3 ans. Je souhaite la reprendre
au bout de 2 ans pour y loger. L'article 15 de la loi 89-462 parle de
6 mois de préavis mais sans préciser "avant le terme du contrat". Est-ce
possible avant le terme du bail ? "
Aucun texte n'interdit le congé pour habiter (reprise) avant le
terme du bail. La seule contrainte est le délai de préavis
de 6 mois au terme duquel le locataire devient occupant sans droit ni
titre.
"Concernant les possibilités du JEX dont vous parlez sur ce
site, notamment de pouvoir accorder un délai de grâce judiciaire pouvant
atteindre 2 ans en cas d'expulsion. J'ai eu une info qui précise que
cette disposition a été abrogée par l'article L63-1 du code de la construction
et de l'habitation. Dorénavant le délai serait de 3 ans maximum sans
possibilité pour le JEX de le prolonger. Me le confirmez-vous?"
Je vous confirme en effet, le JEX peut accorder un sursis de trois mois
minimum à trois ans maximum (art. L613-2 du code de la construction
et de l'habitation)
"Pour l'IRL, vous publiez un indice 100 au T2 2004 alors que
sur le site de l'INSEE l'indice 100 est en 1998 ; en me basant sur l'INSEE
, mon loyer va baisser en 2008 par rapport à 2007 ; est ce normal ?"
Le tableau des valeurs de l’IRL (indice de référence des
loyers) publié par l’INSEE depuis sa création en janvier 2006 vient d’être
modifié et la variation de la « base 100 » obéit à des règles que seuls
les ingénieurs de l’institut maîtrisent, puisqu’ils les inventent au fur
et à mesure de l’actualité.
SOS PROPRIETAIRES confirme que la première base 100 de l’IRL rendue publique
par l’INSEE sur son site était celle du 2ème trimestre 2004. Au 9 janvier
2001, elle n’avait pas changé. Au 3 mars 2008, le tableau disponible ne
mentionne plus la base 100 et commence à l’indice du 4ème trimestre 2002.
Ce même indice du 4ème trimestre 2002 passe de 96,55 dans le tableau du
9 janvier à 105,61 dans celui du 3mars. Comprenne qui pourra... Sans doute
est-ce dû à la mise en place du nouvel indice IRL. Interrogé, l’INSEE
se borne à répondre que son rôle est de publier des indices.
En effet, l’article 9 de la loi du 8 février 2008 « pour le pouvoir d’achat »
a modifié l’IRL qui repose sur un mode de calcul différent, puisqu’il
correspondra désormais à l’indice des prix hors tabac et hors loyers.
Sa base 100 sera fixée au 4ème trimestre 1998 et le tout premier nouvel
indice, celui du 1er trimestre 2008 sera connu vers le 15 avril
(abonnez-vous sur le site de l’INSEE www.insee.fr
pour le recevoir par e-mail dès sa parution).
Pour répondre à la question posée, SOS PROPRIETAIRES
comprend d’autant moins le raisonnement que le nouvel indice IRL n’est
pas encore connu. Avec les taux publiés à ce jour pour l’ancien IRL, il
ne peut pas y avoir de minoration de loyers comme c’est arrivé (c’était
voulu) par le passé avec l’indice du coût de la construction.
Quand la nouvelle grille des indices IRL sera connue, elle devrait donc
remonter au 4ème trimestre 1998, base 100. Elle permettra de remplacer
l’indice de référence choisi à la signature du bail ( ICC ou IRL à compter
de janvier 2006) par celui du trimestre correspondant dans la nouvelle
grille (toujours garder le même trimestre pour respecter l’obligation
légale de révision annuelle).
Et d’une manière générale, au moment où il faut réviser le loyer, toujours
aller chercher sur le site de l’INSEE le dernier tableau publié.
"L'huissier nous demande des frais d'expulsion mais le locataire
est parti avant celle-ci. Il a repris possession des lieux et changé
les serrures. L'ordonnance date de 2001. Est-ce normal?"
Les frais d'huissier comprennent le coût des actes qu'il a diligentés
et ses honoraires. Les actes sont tarifés, les honoraires sont libres
et peuvent se négocier compte tenu notamment de l'efficacité de l'huissier,
de ses diligences et de sa rapidité. En fin de procédure, l'huissier fait
les comptes entre les provisions reçues et le coût final, dont ses honoraires.
Que l'huissier reprenne possession des lieux est normal (c'est un acte
tarifé), qu'il fasse changer les serrures ne choque pas (sauf si cela
lui a été expressément interdit) : c'est une mesure de précaution élémentaire
contre la réintroduction de l'expulsé ou l'intrusion de squatters. La
délai écoulé entre l'ordonnance d'expulsion et l'expulsion effective dépend
surtout de l'administration et pour une petite partie de l'huissier. Le
refus de l'administration d'accorder le concours de la force publique
engage sa responsabilité et vous permet d'obtenir de l'Etat une indemnité
au titre des loyers et des charges impayés au cours de la période qui
commence deux mois après la réquisition et finit à la date à compter de
laquelle le concours de la force publique est accordé (ou à la date du
départ spontané de l'expulsé). Si la négligence grave de l'huissier était
établie, par exemple une totale inaction vis à vis de l'administration
entre 2001 et 2007, sa responsabilité pourrait être engagée.
Voir les fiches :
vue d'ensemble
de la procédure d'expulsion
le début de la période de responsabilité de l'Etat
comment
reprendre légalement un local abandonné par l'expulsé
"Je
n'arrive pas à faire partir mon locataire, malgré un congé pour vendre
..."
Congé pour vendre
Si le congé pour vendre a été donné dans les règles, le bail est résilié
de plein droit à la date d'expiration du bail. Et si le locataire ne donne
pas suite à l'offre d'achat et refuse de quitter les lieux, il n'y a pas
d'autre moyen légal pour le faire partir que d'engager contre lui une
procédure judiciaire d'expulsion : assignation, décision judiciaire d'expulsion,
signification et la trilogie : commandement de quitter les lieux, tentative
et réquisition du concours de la force publique.
Jusqu'à son départ effectif, spontané ou forcé, le locataire est redevable
à son propriétaire d'une indemnité d'occupation égale à l'ex-loyer contractuel
augmenté des charges locatives. Le propriétaire devra lui délivrer un
reçu d'indemnité d'occupation, en aucun cas une quittance.
Enfin, le JEX (Juge de l'EXécution auprès du tribunal de grande instance)
peut, à sa demande, lui accorder un délai pour quitter les lieux.
"Le calcul sur l'indexation 500x102,6/100 donne 513 et non 515
est-ce une erreur de calcul ou un réflexe lucratif ? "
C'est bien 513 € qu'il faut lire et non 515 € ... Merci de
votre vigilance.
"Votre site est très utile. Une seule contradiction : vous écrivez
que les indemnités d'occupation judiciaires n'ouvrent pas droit
à indemnisation, alors que sur les modèles de courrier, vous prévoyez
expressement le contraire ? "
La contradiction que vous relevez n'est qu'apparente et l'explication
est dans la clef Loyer
et indemnité d'occupation judiciaire.
L'occupant sans droit ni titre n'est pas ou plus redevable d'un loyer
(terme attaché au bail), mais d'une indemnité
d'occupation égale au " loyer d'avant " et calculée de la même
manière (indexation), plus les charges.
Quant à l'indemnité d'occupation judiciaire
souvent imposée par le juge de l'expulsion, elle est supérieure à l'indemnité
d'occupation de base parce qu'elle y ajoute une pénalité destinée
à inciter l'expulsé à quitter les lieux en alourdissant sa dette.
Le juge administratif a posé en principe que l'indemnité d'occupation
judiciaire n'est pas opposable à l'administration en raison de sa double
nature. C'est pourquoi l'administration ne la retient pas comme base d'indemnisation,
à l'amiable ou en contentieux.
Mais rien n'empêche de le demander en présentant un recours amiable
et c'est pourquoi les modèles de recours indemnitaire sont rédigés en
ce sens. On ne sait jamais, le recours peut être traité par un fonctionnaire
novice ... L'important est de savoir que dans 99 % des cas, l'indemnité
d'occupation judiciaire ne sera pas prise en compte à l'amiable, et encore
moins en contentieux.
Merci de la lecture attentive que vous avez faite du site.
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