Lorsqu'un propriétaire perd des loyers parce que le concours de la force publique lui est refusé et que l'expulsé reste dans les lieux, il a quatre ans pour réclamer une indemnité ; au delà, ce sera trop tard, sa créance potentielle sur l'Etat est perdue et l'administration refusera de l'indemniser. On dit alors que la créance est prescrite ou que le demandeur est forclos

Ce principe est posé par l'article 1er de la loi n°68-1250 du 31 décembre 1968 relative à la prescription des créances sur l'Etat

Comment se calcule ce délai de quatre ans ?
Pour les loyers impayés de l'année A, le délai court du 1er janvier de l'année B au 31 décembre de l'année E. Les loyers impayés (ou d'autres préjudices financiers) entre le début et la fin d'une année constituent une créance qui possède son propre délai de prescription :

• loyers impayés de l'année 2000 : réclamer une indemnité du 01.01.2001 au 31.12.2004
• loyers impayés de l'année 2001 : réclamer une indemnité du 01.01.2002 au 31.12.2005
• loyers impayés de l'année 2002 : réclamer une indemnité du 01.01.2003 au 31.12.2006
• loyers impayés de l'année 2003 : réclamer une indemnité du 01.01.2004 au 31.12.2007

Comment prolonger ce délai ?
Il est facile de prolonger le délai de quatre ans : il suffit de présenter une réclamation et le délai de prescription est interrompu art.2 de la loi n°68-1250 du 31 décembre 1968 un nouveau délai de quatre ans court à compter du 1er janvier de l'année suivante. Exemple :

• loyers impayés de l'année 2003 : réclamer une indemnité du 01.01.2004 au 31.12.2007
• réclamation adressée au préfet le 15 février 2004 : elle fait courir un nouveau délai
  du 01.01.2005 au 31.12.2008.

Quelle que soit la date à laquelle la réclamation est présentée au cours du délai de prescription, la règle s'applique. Voici un exemple extrême:

• loyers impayés de l'année 2000 : réclamer une indemnité du 01.01.2001 au 31.12.2004
• réclamation adressée au préfet le 31.12.2004 avant minuit, le cachet de la Poste
  faisant foi : un nouveau délai de prescription courra du 01.01.2005 au 31.12.2009.

La demande présentée par le propriétaire fait naître un nouveau délai de quatre ans,
mais chaque courrier de l'administration en fait courir également un nouveau !
art.2 de la loi n°68-1250 du 31 décembre 1968

Il faut comprendre que le délai de quatre ans concerne à la fois la réclamation à présenter, mais aussi le paiement par l'administration. Il ne suffit pas de présenter une réclamation dans les temps, il faut ensuite veiller à ce que l'administration fasse une proposition et paye l'indemnité offerte dans le délai de quatre ans. On peut parfaitement imaginer une situation où un propriétaire présente une demande indemnitaire, où l'administration accuse réception, puis garde le silence pendant quatre ans : si le propriétaire n'a pas relancé le préfet avant la fin du délai, il perd son droit à être indemnisé.

L'astuce consiste à relancer régulièrement l'administration par écrit et en recommandé avec accusé de réception.